Architekt Poznań

... Niespodzianka? Cieszę się:) Nie chcąc niszczyć czytelnej kompozycji strony schowałam akapity, które otwierają się po kliknięciu w punkt. Pisząc te zdania wyglądam trochę jak policjant schowany za drzewem z suszarką w dłoni - ale pełnić chcę zgoła odmienną rolę. Jestem tu, by odpowiedzieć na pytania, które czasem zadają architektowi klienci.
Co to jest koncepcja architektoniczna? W jakiej formie przedstawiam ją klientom? Ile kosztuje koncepcja domu?
Koncepcja to ulubiona część pracy większości architektów. To czas burzy mózgów w pracowni projektowej i intensywnej wymiany myśli z inwestorem. Rysunki, makiety i niekończące się pytania... Czy budynek ma mieć formę nowoczesną, czy tradycyjną? Jakie przyzwyczajenia mają przyszli mieszkańcy projektowanego domu? Ile osób będzie tu mieszkało i co będzie ich łączyło? Za rok, za pięć lat? Czy robimy osobne wejście na poddasze? Czy inwestor lubi przestrzeń otwartą i swobodne wyjście na ogród? A może woli przytulne zakamarki, a duże okna nie pasują do małej działki? Garaż czy carport?
Jak podzielić funkcję? Jak zoptymalizować strefę wejściową?
Jakie materiały będą najbardziej korzystne? Czy stosujemy nowoczesne systemy odzyskiwania ciepła? Rekuperatory? Pompy ciepła?
No i najważniejsze: jak to będzie wyglądać?
Myśli nad tym każdy architekt. I to nas kręci:)

Ups, otworzył się następny akapit... Niespodzianka? Już raczej nie, a jeśli tak - to przeczytaj, co napisałam przy koncepcji. Chcę tu napisać kilka słów o tym, czym dla architekta i dla urzędu jest projekt budowlany.
Projekt budowlany (w prawie budowlanym określany "projektem architektoniczno-budowlanym") to decydujący załącznik do wniosku o pozwolenie na budowę. Cztery egzemplarze projektu budowlanego w twardej oprawie lądują na biurku urzędnika, który czasem sam jest architektem. Zdarza mi się ostatnio trafiać na znajomych z roku:)
Praca urzędnika wydającego pozwolenia na budowę nie jest łatwa ani wdzięczna. Nawet gdyby był architektem, nawet gdyby miał poczucie odpowiedzialności za kształtowaną przestrzeń w Poznaniu czy poza nim - to prawo budowlane jest skonstruowane tak, że nie może odmówić pozwolenia na budowę z uwagi na to, że projektowany budynek psuje otoczenie, albo dlatego, że projekt jest niestarannie wykonany. Jeśli projekt jest zgodny z planem miejscowym, warunkami zabudowy, uzgodniony przez konserwatora zabytków - urzędnik ma związane ręce. Wszystko dlatego, że prawo budowlane zrobiło z procedury otrzymywania pozwolenia na budowę procedurę przystawiania przez urzędnika pieczątek na stronach, na których wcześniej przystawił je też architekt. Nie o budynku, nie o przestrzeni myśli urzędnik, który mierzy się z czterema tomami zaświadczeń, oświadczeń, uzgodnień, obliczeń, pomiędzy którymi gdzieś tam widać czarno-białe rysunki architektury.
No trudno, tak to po prostu wygląda. Projekt budowlany to zasadnicza część mojej pracy. Pracy, którą bardzo lubię, ale z żalem myślę o tym, że wydziały wydające pozwolenia na budowę mają znikomą władzę nad starannością pracy projektowej architekta i jakości projektowanej przez architekta w Poznaniu i całej Polsce budynków i przestrzeni.

W projekcie wykonawczym architekci rysują wszystko. Z najbardziej szczegółową dokumentacją miałam do czynienia przez kilka lat pracy w Studio ADS. Robiliśmy w zespole ok. 10-osobowym rysunki wykonawcze projektu rozbudowy Starego Browaru, czyli 2. etapu tej inwestycji. W Studio ADS pracowałam na stanowisku asystenta architekta i nauczyłam się wówczas szczególnie dużo od architektów i budowlańców z ogromnym doświadczeniem.
W wersji idealnej architekt wykonuje rysunki wykonawcze dla wykonawcy obiektu i ma z nim ciągły kontakt. Różnie wychodzi to w praktyce, a wykonawcy domów jednorodzinnych najczęściej projektów wykonawczych nie zamawiają, albo zamawiają je dla wybranych części budynku - ostatnio rysowaliśmy np. bardzo charakterystyczny okap dla rozbudowy i nadbudowy domu w Poznaniu.
Czasem rysunków wykonawczych wymaga konserwator zabytków, szczególnie dla stolarki okiennej i drzwiowej w budynkach leżących w strefie objętej ochroną konserwatorską lub w zabytkach. Takie rysunki i uzgodnienia z konserwatorem zabytków jako architekt sporządzałam w Poznaniu i Olsztynie.

Formalności to cały wielki świat. Często absurdalny. Może takie są absurdalne zwoje w moim mózgu, że wchodzę i biorę czynny udział w przedstawieniu teatru absurdu pt. "Procedura zdobywania pozwolenia na budowę" z różnymi aktami: "Warunki zabudowy", "Interpretacja planu miejscowego", "Spory sąsiedzkie", "Media na działce", "Akustyka koło lotniska", "Linia energetyczna ponad planowaną rozbudową"..... I tak dalej i tak dalej.......

Deweloperzy dobrze wiedzą, jaką pracę wykonuje architekt, ale napiszę.
Działki są różne. Mają różne wymiary, różne kształty - i różne plany miejscowe. Deweloper, który taką działkę chce optymalnie zabudować, korzysta z usług architektów, którzy w odniesieniu do szeregu przepisów miejscowych, rozporządzeń i norm określają możliwości inwestycyjne działki. Często wykonuję takie analizy jeszcze przed zakupem działki, gdyż decyzja o jej zakupie podejmowana jest zależności od relacji kosztów budowy do przychodu ze sprzedaży lokali. Czasem kruczki w planie miejscowym decydują o setkach tysięcy złotych: ostatnio taką literką była literka "n" w planie miejscowym w Poznaniu. Kto jest ciekawy o co chodzi - niech czyta bloga, napiszę na ten temat wkrótce post:)

Bardzo konkretne sprawy, konkretne problemy. Przede wszystkim chodzi o dziwne drogi, przez które przechodzi inwestor starając się o warunki zabudowy lub pozwolenie na budowę. Problemy, które ma z ich zdobyciem wnioskodawca a to za sprawą niekompetentnych urzędników, a to przez sąsiedzkie nieporozumienia. Zdobycie różnego rodzaju decyzji potrafi ciągnąć się latami. O jednej z takich spraw napisałam w lewej kolumnie strony POCZYTAJ.
Jakie jest moje w tym zadanie? Jeśli inwestor uzna, że profesjonalna pomoc kogoś, kto zna się dobrze na prawie budowlanym i administracyjnym jest potrzebna - dzwoni do mnie lub do prawnika. A jeśli uzna, że tandem architekt + prawnik będzie najskuteczniejszy - zdarza się, że trafia do mnie lub do kancelarii prawnych i adwokackich, z którymi współpracuję. Mam na tym polu pewne doświadczenie i staram się wpływać na toczące się tu i ówdzie postępowania.

Procedura legalizowania samowoli budowlanych zaczyna się najczęściej donosem sąsiada do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego. Im szybciej właściciel posesji, na której znajduje się nielegalny budynek lub jego część zgłosi się do architekta, tym więcej pieniędzy może zaoszczędzić. Koszty legalizacji samowoli budowlanych wynoszą min. 25 tyś zł (dotyczy opłaty legalizacyjnej za samowolę polegającą na budowie drobnych budynków jak np. garaż do dwóch stanowisk, budynek gospodarczy, do 10 m² i innych małych budynków).
Warto prz tym dodać, że samowola związana jest z działką, a nie z inwestorem. Jeśli więc kupiłeś działkę, którą podejrzewasz o nielegalną zabudowę - to Ty będziesz miał problemy, a nie właściciel, który budował bez pozwolenia.
Opłata za nielegalny dom jednorodzinny to 50 tyś zł. Dużo? To zapraszam. Mamy doświadczenie w oszczędzaniu tych pieniędzy, bo trochę można.

Taka analiza wymaga doświadczenia pracy w zawodzie projektanta i dobrej znajomości przepisów prawa budowlanego i rozporządzeń technicznych, szczególnie rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Cała masa nakładających się na siebie przepisów wymagają architekta. Bardzo skomplikowane przepisy przeciwpożarowe, zapisy w planie miejscowym lub warunkach zabudowy dotyczące minimalnej ilości miejsc postojowych w określonych odległościach od granic działki i budynków różnej funkcji i tysiąc innych rzeczy wymaga wnikliwej pracy, którą bardzo lubię. Siadam skupiona nad projektem, który wykonali inni architekci i sprawdzam, czy jest zgodny z obowiązującymi na danej działce przepisami, a jeśli nie jest, to co można zrobić, żeby jak najoszczędniej doprowadzić go do zgody z tymi przepisami.
Albo odwrotnie - bo i tak się zdarzyło. Moim klientem był przedsiębiorca, który odwoływał się od decyzji o pozwoleniu na budowę na sąsiedniej działce, gdyż twierdził, że projekt sąsiada wykonany jest niewłaściwie. Potrzebował fachowej analizy z powołaniem na konkretne przepisy. Swoją pracę wykonałam, przez co projekt został zmieniony tak, że nie stanowił dla mojego klienta zagrożenia, a sąsiad opóźnił rozpoczęcie budowy o blisko rok.

Moja znajomość tych orzeczeń wzrasta z każdym napisanym odwołaniem. Przyznać jednak muszę, że w tandemie architekt-adwokat to raczej adwokat, z którym pracuję, lepiej orientuje się w prawie administracyjnym i orzeczeniach sądów wojewódzkich i naczelnego (NSA). Wspólnie pracujemy nad odwołaniami, w których powołujemy się na orzeczenia, na komentarze, gdyż wzmacniają one pisma procesowe tak w organach administracji (Wojewoda, SKO), jak i w sądach administracyjnych (WSA i NSA). Stąd wysoka skuteczność pisanych przez nas odwołań i skarg na decyzje o warunkach zabudowy i o pozwoleniu na budowę. Działa to dobrze dlatego po prostu, że stanowimy dobry tandem - adwokat znający prawo administracyjne i budowlane oraz szczególny język prawniczy i architekt znający rozporządzenia i sposób opracowywania projektów. Pracujemy tak i w Poznaniu i w całej Polsce.